Право на жильё. Всё очень плохо

Вообще-то в нашей стране изначально искажённое понимание того, как государство должно обеспечивать реализацию конституционного права граждан на жилье, из-за чего многим приходится скитаться, надеяться и верить в невозможное.

Жилищная реальность сформировалась во времена Советского Союза и на данный момент продолжает быть доступной в ощущениях. Да, да – советская реальность в независимой Украине. Так, на сайте Верховной Рады Украины, в базе законодательства легко найти действующий документ – «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 1981 года». И он такой не один – действующий и очень советский.

Что это?

Надежды профильного министерства на восстановление СССР?

Пришло время поговорить о системе обеспечения жильём и что с катастрофической ситуацией в этой системе нужно делать.

Система обеспечения жильём во времена СССР выглядела следующим образом.

Была статья 44 Конституции СССР, и она предусматривала право граждан на жильё. Оно обеспечивалось «развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги».

Согласно Основам жилищного законодательства Союза ССР, граждане СССР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда или в домах жилищно-строительных кооперативов на праве бессрочного пользования. Конечно, при этом гражданам СССР не полагалось никакого права собственности, потому как рабам имущества не положено. Принцип «каждому по потребностям» в действии.

Реализация права на жильё опиралась на социалистическую систему хозяйствования, потому что все доходы, прибыли и собственность в СССР были полностью государственными, и государство выделяло часть из своих активов на отдельные потребности своих граждан, в том числе на жильё. Ну и в рамках социалистического метода хозяйствования надо было в очереди постоять. Кому лет десять, а кому и пятьсот.

Как показала история, советская социалистическая система была не самой рабочей в общем случае, и в конечном итоге многие простояли в очереди длиною в жизнь. Те, кто суетился, квартиру, конечно, получили. Ну так такая же ситуация сейчас.

В 1996 году принимается Конституция Украины, которой в части обеспечения жильём устанавливается следующее: каждый имеет право на жильё; государство создаёт условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жильё, приобрести его в собственность или взять в аренду. Внимательно читаем: задача государства – УСЛОВИЯ и ВОЗМОЖНОСТИ для каждого.

То есть каждый гражданин, независимо от уровня дохода, имеет право и должен иметь возможности жить в нормальных условиях «здесь и сегодня», и обеспечить это – обязанность государства. При этом совсем не за счёт исключительно бесплатной государственной раздачи жилья.

К сожалению, тема обеспечения государством бесплатным жильём, как и любая социалистическая инициатива, становится средством коррупционной наживы. С принятием Конституции Украины должны были разработать законодательные нормы и программы, обеспечивающие возможность приобретения жилья, его строительства и аренды. Практически же: ничего не разрабатывалось, только продолжал мусолиться древний Жилищный кодекс Украинской ССР. Так, за время независимости в него внесли 24 изменения, совершенно не тронув при этом выражения и терминологию Советского Союза, что выглядит достаточно странным.

По итогу работы, например, статья первая действующего в Украине Жилищного кодекса звучит (дословно): «В соответствии с Конституцией СССР и Конституцией Украинской ССР граждане Украинской ССР имеют право на жильё. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, предоставлением гражданам по их желанию денежной компенсации за принадлежащее им для получения жилое помещения для категорий граждан, определённых законом, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги».

Расскажите нам ещё раз про декоммунизацию.

Ужасно то, что в действующем законодательном акте свободной, независимой Украине задекларирована как статья, так и логика Конституции СССР.

Возможно, кто-то захочет возразить: что плохого в советской системе обеспечения жильём? Ничего, хорошая система для командно-административного государства, полностью отбирающего у граждан результаты работы и прибыль. При рыночной экономике абсолютно не рабочая – денег на такие затраты нет, поэтому и очереди длиной в 70 лет.

Вот так мы остались с государственным предоставлением жилья без финансовых ресурсов на это, с системой, которая противоречит Конституции Украины.

Очевидно и понятно, нашей стране нужен был переходный переход к рыночным формам обеспечения жильём, потому что в очереди на жильё находились практически все. Однако этот переход несколько затянулся, возможно, из-за опасений вызвать социальное недовольство. Хотя какое тут недовольство, если альтернативы 70-летнего стояния в очереди нет. Никто же не объяснил людям, что пребывание в очереди является пустой надеждой и лучший выход – ввести действительно работающие программы обеспечения жильём, при существовании которых каждый, независимо от уровня дохода, имел бы возможность приобрести жильё. Хотя для думающего человека выбор между несбыточной мечтой получить от государства бесплатно квартиру лет через 70 и самостоятельно приобрести при благоприятных условиях кажется понятным. В целом, через систему обеспечения жильём чиновники сегодня просто манипулируют своими гражданами.

Теперь разберёмся с пугающим всех рыночным подходом к обеспечению жильём. Рыночный подход не означает, что государство отстранилось от жилищных проблем своих граждан и пережило все проблемы на расправившиеся плечи свободного рынка. На самом деле, подходы развитых стран с рыночной экономикой можно проследить в следующих документах.

Всеобщая декларация прав человека гласит: каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и право на обеспечение в случае безработицы, болезни, инвалидности, вдовства, наступления старости или иного случая утраты средств к существованию по независящим от него обстоятельствам.

Европейская социальная хартия определяет: каждый человек имеет право на жильё; с целью обеспечения эффективного осуществления права на жильё стороны (страны-подписанты) обязуются принимать меры, направленные на:

1) предоставление жилья надлежащего уровня;

2) предотвращение бездомности и её сокращение с целью её постепенной ликвидации;

3) установление цены на жильё, доступной для всех.

И они действительно результативно выполняют задекларированные меры.

В развитых странах, если обобщить, в основу положено деление жилья на категории:

- социальное жилье – для необеспеченных и представляет собой дешёвую аренду или же помощь в аренде для неимущих, иногда – бесплатная передача жилья;

- доступное жилье – для малообеспеченных, жильё можно купить на льготных условиях и при поддержке государства;

- коммерческое жилье – для всех остальных.

Учитывая уровень доходов граждан развитых стран, покупка коммерческого жилья – это основной способ решения жилищного вопроса, поэтому финансирование обеспечения жильём для государства не является катастрофическим, хотя и тут всё зависит от государства.

Украина же имеет катастрофу, как из-за низкого уровня жизни граждан, так и из-за отсутствия реформ. На самом деле, переход от советской системы обеспечения жильём – не уникальная украинская проблема – с этим сталкивались и эффективно решали страны бывшего Советского Союза и его сателлиты, например: Литовская Республика, Латвийская Республика, Эстонская Республика, Республика Польша.

В этой связи интересен опыт Польши. Реформирование системы обеспечения жильём началось в 1994 году с принятия Закона о праве собственности на жильё (Ustawa o wlasnosci lokali, 1994). Приватизация жилья в Польше не была бесплатной – граждане должны были заплатить 3% стоимости жилья. Приватизация начала процессы в жилищной реформе, которые базировались на рыночных принципах. Результатом развития свободного рынка жилья стали его приватизация, а также: увеличение возможностей приобретения квартир в собственность через систему налоговых льгот в 90-х, а сегодня – через систему субсидий к ипотечным кредитам. С другой стороны, развитие социального жилищного фонда реализуется через специальные учреждения – общества социального строительства, предоставляемых социальное жильё в дешёвую аренду. Также существуют системы социального и муниципального строительства, которые финансируются из государственного бюджета. Объекты этого строительства, а также дома, принадлежащие обществам, формируют жилой фонд, в котором квартиры сдаются в аренду для некредитоспособных граждан, а также для людей, которые вообще не имеют никаких шансов на любое обеспечение своих жилищных потребностей. На помощь в форме жилищных субсидий могут рассчитывать самые бедные жители, у которых даже не хватает средств на оплату аренды и содержания жилья.

В основном, от практики предоставления жилья бесплатно в развитых странах отказываются из-за негативных социальных последствий. Так как понимают, что социальную и экономическую активность человека необходимо стимулировать, иначе можно вырастить иждивенческие настроения и абсолютно инертных людей – ведь зачем что-то делать, работать, шевелится, если тебя всем обеспечит государство?

И теперь о том, что должно быть незамедлительно сделано в Украине, чтобы изменить ситуацию и обеспечить её граждан возможностями реализовать конституционные права.

Для Украины крайне необходимо заменить действующий Жилищный кодекс Украинской ССР, потому как, разрабатывая какую-либо программу на уровне министерств, все упираются в устаревшие нормы Жилищного кодекса, написанного, кстати, для граждан Украинской ССР.

Необходимо отказаться от устаревшей системы учёта лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и в целом от этого понятия. Например, в очередь на получение жилья сейчас ставят лиц, требующих улучшения жилищных условий, в первую очередь, из-за недостаточности жилой площади. В каждой области норма площади устанавливается, исходя из средней нормы обеспечения жилой площадью, в среднем – 7 квадратных метров (где-то 6, где-то 9). Так считают на основании данных статистической отчётности, но в любом случае решить вопрос обычному человеку можно, дорегистировав по месту проживания других лиц, а если инвалида, то выходит очень шикарно, плюс ещё одна дополнительная комната. И потом начинаются «пляски» с комиссиями по распределению жилья, о работе этих комиссий можно писать и писать... Стоит заметить, что санитарная норма обеспечения жильем – 21 квадратный метр на одного человека, плюс 10 на семью – ну вот за что у нас так с гражданами? Чтобы сэкономить и стандарты ни при чём.

Нужно продумать категории граждан и критерии отнесения каждого к отдельным категориям для распределения на претендующих на социальное или доступное жилье.

Необходимо уйти от бесплатной раздачи жилья здоровым, дееспособным лицам. Да, государство должно бесплатно передавать жильё отдельным категориям своих граждан, например: инвалидам или семьям погибших на войне, многодетным семьям. Для остальных нужно разрабатывать ряд реальных программ совместного финансирования покупки жилья, ипотечного кредитования и другие.

Подводя итоги, Минрегионстрой должен работать день и ночь, пытаясь решить жилищную проблему граждан Украины и переделать Жилищный кодекс Украинской ССР.

Понятно, что это не происходит, как практически не происходит никаких других реформ в этой сфере.

Ирина Лавинская

ГО «Юридическая сотня»