Финансовый мониторинг и слежка. Почему парализован рынок недвижимости

28 апреля вступил в силу новый закон о финансовом мониторинге №361-IX. Он заменил собой закон №1702-VII, который действовал с 2014 года. Нормы нового документа повлияют на денежные операции, которые проводят между собой физические лица.

Закон практически не затрагивает повседневные, привычные расчёты. Под его действие не попадает:

• оплата коммунальных услуг, налогов, штрафов и другие обязательные платежи (независимо от суммы);
• погашение кредитов на сумму до 30000 грн;
• расчёты за товары и услуги с помощью банковских карт;
• снятие средств со своего персонального счёта;
• наличные переводы в пределах Украины в сумме до 5000 грн (было 15000 грн).

Однако закон обязал банкиров, нотариусов, риелторов и других субъектов первичного финансового мониторинга ужесточить контроль крупных покупок и трат украинцев, а также сообщать о них в Госслужбу финансового мониторинга. Нововведение напрямую касается сделок по покупке и продаже квартир.

Mind разбирался, как рынок жилой недвижимости отреагирует на ужесточение правил игры.

Что принципиально изменилось?

Цель финансового мониторинга — выявлять попытки легализации доходов, полученных преступным путем, и противодействовать финансированию терроризма. Под эти задачи и разрабатывается законодательство о финмониторинге.

Новый закон, в частности, предусматривает:

1. Количество анонимных операций будет сведено до минимума (когда одно физлицо переводит другому физлицу деньги без открытия банковского счёта. — Mind).
2. Вводится риск-ориентированный подход при проведении финансового мониторинга. «Белых» и «прозрачных» граждан, которые осуществляют операции с крупными суммами денег (в том числе, покупают квартиры или дома) и могут подтвердить источники происхождения своих доходов, никто трогать не будет. А вот тех, кто получает минимальную зарплату и при этом приобретает жильё в центре Киева, обязательно возьмут на карандаш.
3. Закон увеличил пороговую сумму операций, которые подлежат финмониторингу. Было 150000 грн, стало — 400000 грн.

Последний пункт — казалось бы, хорошая новость. Да и количество признаков, на основании которых операция попадает под мониторинг, уменьшено с 17 до четырёх. Но среди них есть такой критерий, как трансакции с наличными средствами, который напрямую задевает рынок недвижимости.

«Имеются в виду такие финансовые операции с наличными, как внесение, перевод и получение средств», — уточняет старший юрист практики «Банковское дело и финансы» юридической компании Arzinger Мария Диденко.

Расчёт при покупке квартиры часто происходит «кешем». Покупатель приносит «чемодан» денег в банк и перечисляет их на счёт фирмы-застройщика или продавцу квартиры (если сделка происходит на вторичном рынке). И банки как интересовались происхождением этих денег, так и будут интересоваться. Получается, что сделки с недвижимостью из-под финмониторинга не вывели. Да ещё и увеличили число субъектов, которые будут эти сделки отслеживать.

Как нормы нового закона будут применяться на практике?

Представим, что человек решил купить квартиру у застройщика, скажем, за 1 млн грн и готов оплатить сразу же всю сумму. А она в 2,5 раза превышает установленный финмониторингом порог в 400000 грн.

Покупатель должен перевести эти средства на счёт строительной компании. Для этого он идет в банк и отправляет деньги. У него есть несколько способов провести такую операцию.

1. Просто осуществить перевод со своего текущего счёта, на котором уже есть нужная сумма.
2. Завести деньги на текущий счет в банке, а после этого отправить их застройщику.

Как будет себя вести банк? Он обязан применять тот самый риск-ориентированный подход, суть которого, напомним, заключается в отслеживании подозрительных и сомнительных операций.

Иными словами, если покупатель квартиры — давний клиент банка, у него уже несколько лет там открыт счёт, по которому регулярно проходят платежи, в том числе и крупные суммы, то с большой вероятностью банк не заинтересуется покупкой квартиры стоимостью миллион и даже 2 млн грн.

Впрочем, юристы уверены, что увеличение порога до 400000 грн далеко не всегда спасёт клиентов от любопытства банковских клерков. «Банки всё равно смогут задерживать платежи и требовать подтверждающие документы, даже если сумма меньше 400000 грн», — говорит Ростислав Кравец, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры».

Но если операция будет выглядеть нетипичной для конкретного клиента, к нему могут возникнуть вопросы, вплоть до блокирования трансакции.

«Например, квартиру за 500000 грн покупает студент, получающий только 1100 грн стипендии в месяц. В таком случае банк, конечно же, поинтересуется происхождением средств. И на основании ответов клиента он примет решение о возможности платежа либо целесообразности дальнейшего сотрудничества с таким клиентом», — объясняет руководитель пресс-службы «Кредобанка» Виктор Гальчинский.

В ПриватБанке Mind рассказали о том, что подобные правила существуют довольно давно, и идентификация клиентов — не новость. Но финальное слово, как именно банки будут отслеживать подозрительные и сомнительные операции и будут ли блокировать их чаще, чем раньше, должен сказать НБУ. Тем не менее, новое положение о финмониторинге Нацбанк ещё не утвердил. Хотя первый заместитель главы Нацбанка Екатерина Рожкова обещала, что такое постановление появится до конца апреля.

Обновлённое положение сейчас находится на этапе согласования с государственными органами, сообщили в Нацбанке, отвечая на запрос Mind. «После получения согласования и утверждения документа Правлением НБУ он будет официально опубликован на сайте Национального банка», — говорится в сообщении регулятора.

А поскольку штрафы за нарушение правил финмониторинга очень ощутимые (например, за ненадлежащую организацию мониторинга банк могут оштрафовать на 135 млн грн), банкиры подстраховываются и вводят новые лимиты на переводы денег между физлицами.

Правда, кто-то готов отправлять суммы, эквивалентные 2,8 млн грн в день. А один из крупных банков 28 апреля, например, выпустил внутреннее распоряжение, в котором указано, что на счета в другие банки физлицо не может отправлять более 500000 грн в месяц. Это означает, что при покупке квартиры стоимостью свыше полмиллиона покупатель просто не сможет провести сделку, ему придётся искать другой банк, открывать там счёт, зачислять на него средства, объяснять их происхождение и т. д.

Как новый закон отразится на рынке недвижимости?

Застройщики и риелторы считают, что со многими сделками по купле-продаже жилья возникнут проблемы. Главным образом потому, что в большинстве случаев покупатели просто не смогут объяснить, откуда они взяли деньги.

«По закону посредники на рынке недвижимости отныне также являются первичными субъектами финмониторинга, и они обязаны известить о подозрительных операциях. А таковыми формально можно считать более 90% на рынке. Но даже если сотрудник компании закроет глаза на «подозрительные» финансы покупателя, то нотариус может и сообщить о «сомнительной» сделке. Поэтому все застройщики ломают голову над тем, как не допустить остановку продаж жилья», — рассказал Mind руководитель одной из столичных девелоперских компаний.

Действительно, к субъектам финансового мониторинга относятся и нотариусы. Так что, даже если банк не заподозрит неладное, сделку может заблокировать нотариус.

В распоряжении Mind есть письмо-разъяснение к закону №361-IX от Нотариальной палаты Украины. В нём чётко указано, что нотариус обязан отказаться от проведения операции в том случае, если клиент не может предоставить требуемые документы или если есть подозрения, что операция является результатом преступной деятельности, касается финансирования терроризма или распространения оружия массового уничтожения.

Директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone Ангелина Деревлева считает, что из-за вводимых банками ограничений возникнет много сложностей при оплате жилья. По её словам, покупатели часто перечисляют средства на счета своих близких родственников, на которых впоследствии оформляют квартиру. И непонятно, как быть клиенту, у которого есть на счету, скажем, миллион, и он хочет эту сумму перевести своей жене. А банк при этом установил лимит на уровне 500000 грн в месяц.

Затрагивают нововведения и вторичный рынок (где взаиморасчёты проходят в основном между физлицами. — Mind), и рынок аренды. Например, арендатор оплачивает съёмное жилье, отправляя деньги арендодателю. Раньше это можно сделать, придя в кассу банка и зачислив на банковскую карту получателя нужную сумму. Теперь все подобные переводы объёмом свыше 5000 грн требуют открытия счёта и идентификации клиента.

К тому же риелторы, которые также стали субъектами первичного финмониторинга, смогут интересоваться, откуда у покупателя квартиры деньги.

Поэтому есть риск, что вторичный рынок жилья ещё глубже уйдёт в «тень», а сделки будут проводиться в обход банков, с занижением стоимости объекта либо же с дроблением сумм на такие, которые будут вписываться в допороговые значения.