Конец эпохи паевого взноса: за чей счёт строить инфраструктуру

С 1 января 2021 года окончательно отменено долевое участие в развитии инфраструктуры населённого пункта. Этот тариф (до 10% для коммерческой и до 4% для жилой недвижимости) был введён для того, чтобы простимулировать обновление инфраструктурных объектов параллельно с сооружением новых зданий. Но этот механизм оказался не слишком эффективным, и в конце концов его назвали символом коррупции и даже «налогом на инвестиции». Mind разбирался, во что трансформируется этот налог и насколько весомой будет отныне нагрузка на застройщиков.

Что именно изменилось? Напомним, так называемый инфраструктурный взнос отменён Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине». Договоры об уплате долевого участия, заключённые до 1 января 2020 года, являются действительными и продолжат своё действие до момента их полного исполнения.

В 2020 году действовал переходный период: заказчик был обязан в течение 10 рабочих дней после начала строительства объекта обратиться в соответствующий орган местного самоуправления с заявлением об определении размера долевого участия по объекту строительства. А тот, в свою очередь, в течение 15 рабочих дней со дня получения указанных документов — предоставить заказчику строительства расчёт долевого участия по объекту строительства.

Но практика, когда заказчик получил разрешение на строительство, но не обратился в орган самоуправления за определением (значит, уклонился от уплаты паевого взноса), была довольно распространённой. Поэтому такой механизм, возможно, облегчал судьбу отдельных проектов, но отнюдь не решал глобальных проблем общества.

Что может стать альтернативой этого инструмента именно для обновления инфраструктуры? «Основной стабильный источник для обновления инфраструктуры на местах — налог на недвижимость. Что интересно: он ʺперекрываетʺ паевой в 5–7 раз (например, за 10 месяцев 2020 года «паевого» собрали 1,2 млрд грн, а налога на недвижимость физические и юридические лица уплатили 5,3 млрд грн! То есть план по налогам на недвижимость за 10 месяцев был выполнен на 103%)», — комментирует народный депутат Елена Шуляк.

По её словам, именно налог на недвижимость и будут направлять на развитие населённого пункта. «Есть ещё один компенсатор: оформление земли под застройками и получение налогов с них. По предварительным оценкам, это миллиарды гривен, которые до сих пор общины не дополучали», — отмечает она.

Но компенсируют ли отмену паевого взноса налоги на недвижимость и землю?

Не совсем. Паевой взнос был целевым и шёл именно в фонд развития, налоги на недвижимость и землю, а также акцизы на топливо — в общий фонд, поэтому считать их компенсаторами не совсем корректно.

Были годы, когда этот инструмент выступал единственным наполнителем бюджета развития Киева. В 2020 году получено паевого взноса 330,4 млн грн (47,2% бюджета развития). Да, это значительно меньше налога на недвижимость (1,4 млрд грн) и акцизного налога на ввозимое топливо (582,7 млн грн). Акциз на произведённое горючее дал ещё 166,5 млн грн в доходную часть бюджета.

«Налог на недвижимость — перспективный, и каждый год его влияние растёт. Но говорить, что он сразу заменит почти 1,6 млрд грн долевого участия — рано. Тем более, что он очень сильно ограничен Налоговым кодексом, а ещё много данных о недвижимости отсутствуют в Реестре прав», — считает директор аналитического центра Ассоциации городов Украины Ярослав Рябушук.

В общем прогноз от Ассоциации городов Украины сдержанно негативный. Проблема, для решения которой вводили долевое участие — изношенность сетей (до 90%) и дефицит/устаревшая социальная инфраструктура, осталась. «Компенсаторов такого инструмента никто не дал. В основном, долевое участие работало там, где было активное строительство, в больших городах и пригородных территориях. Но и для малых городов даже 100 или 200 тыс. гривен в год — это те средства, которые можно было направить на обновление инфраструктуры», — говорит Рябушук.

Как быть на местах теперь и на что рассчитывать?

Сейчас органы местного самоуправления остались один на один с вызовами развития территории. Создание социальной инфраструктуры можно (теоретически) включать в бизнес-модель девелоперов. Ведь ответственные застройщики не ограничивают срок участия в проектах только вводом в эксплуатацию, а предусматривают и дальнейшее управление жилыми комплексами, поэтому заинтересованы в повышении качества инфраструктуры этих ЖК. А вот инженерные сети — проблема номер один для всей общины.

«Есть три источника обновления сетей: местный бюджет, государственный бюджет, тариф для потребителей с инвестиционной составляющей. Тариф остаётся вопросом, который никто не желает ставить. Ведь это сразу нагрузки на население, а значит, пересмотр субсидий. Здесь есть не только политические риски недовольства властью, а ещё финансовые риски, дополнительная нагрузка на госбюджет», — считает Ярослав Рябушук.

Местные бюджеты ограничены в капитальных расходах: на них может расходоваться максимум 15% бюджета, а большая часть идёт на заработную плату и коммунальные услуги. По словам экспертов, в последнее десятилетие в Государственном бюджете Украины не было предусмотрено никакой специальной программы для восстановления ЖКХ. Только в позапрошлом году была попытка ввести программу улучшения питьевой воды. Её смета — 200 млн грн на всю Украину, то есть незначительная сумма. Кроме этого, для обновления систем тепло- и водоснабжения на местах привлекают кредиты ЕБРР, погашать которые местные власти планируют из бюджета развития.

Не станет альтернативой долевого участия и 13,44% акцизов на топливо, которые окончательно оставили общинам. Эти средства направляются не в фонд развития, а, как и раньше, — в общий фонд. «Ассоциация городов Украины специально отстаивала именно эту позицию, потому что каждый год государство ʺоткусывает ресурсыʺ, перекладывая на органы местного самоуправления всё большую нагрузку по поддержанию инфраструктуры. В этом году отменили долевое участие, в прошлом — сократили дотации на социальную инфраструктуру с 14 до 6 млрд грн, в позапрошлом — добавили содержание ПТУ и оплату труда непедагогическим работникам образовательных учреждений и т.д.», — говорит Рябушук.

Наиболее вероятный пока вариант — застройщики будут напрямую договариваться с соответствующим КП-монополистом о создании необходимой мощности, а дальше — инвестировать и строить свои объекты. «То есть вместо паевого взноса мы получим добровольный подарок городу», — резюмирует Ярослав Рябушук.